Ohne Zustimmung des Vermieters solltest du nicht mit dem Einbau beginnen
Ein Kaminofen verändert eine Mietwohnung meist stärker als ein Möbelstück oder ein Elektrogerät. Sobald beispielsweise ein Loch für das Rauchrohr hergestellt, ein bestehender Schornsteinanschluss verändert oder ein neuer Schornstein montiert werden soll, wird regelmäßig in die Bausubstanz eingegriffen.
Für solche Veränderungen solltest du die vorherige Zustimmung des Vermieters einholen. Auch wenn im Mietvertrag keine besondere Klausel zu Umbauten steht, dürfen Mieter nicht ohne Weiteres größere bauliche Veränderungen am Eigentum des Vermieters vornehmen.
Einen allgemeinen gesetzlichen Anspruch auf einen Kaminofen gibt es dabei nicht. Der Vermieter kann die gewünschte Veränderung prüfen und seine Entscheidung von den konkreten Umständen abhängig machen.
Die Zustimmung sollte nicht nur ein knappes „Klar, kannst du machen“ am Telefon sein. Sinnvoll ist eine schriftliche Vereinbarung, in der möglichst genau festgehalten wird:
- welcher Kaminofen eingebaut werden darf,
- welcher Raum dafür vorgesehen ist,
- welcher Schornstein beziehungsweise Schornsteinzug genutzt wird,
- ob Wand-, Decken-, Dach- oder Fassadenarbeiten notwendig sind,
- wer Installation und mögliche Folgekosten bezahlt,
- wer erforderliche Genehmigungen und Prüfungen organisiert,
- ob ein Fachbetrieb mit der Montage beauftragt werden muss,
- was beim Auszug mit dem Ofen und den baulichen Änderungen geschieht.
Steht im Mietvertrag ausdrücklich, dass bauliche Veränderungen nur mit schriftlicher Zustimmung erlaubt sind, sollte diese Form unbedingt eingehalten werden.
Besonders vorsichtig solltest du sein, wenn ein neuer Außenschornstein geplant wird. Eine solche Anlage verändert nicht nur die Wohnung, sondern möglicherweise auch Fassade und Dach. Damit betrifft das Vorhaben deutlich mehr Gebäudeteile als ein Anschluss an einen bereits vorhandenen und geeigneten Schornsteinzug.
Erst den Schornstein prüfen lassen, dann einen Ofen auswählen
Die Zustimmung des Vermieters beantwortet noch nicht die Frage, ob der gewünschte Kaminofen an diesem Standort tatsächlich betrieben werden kann.
Genau deshalb lohnt sich ein frühes Gespräch mit dem zuständigen bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger. Im besten Fall geschieht das, bevor du dich auf ein bestimmtes Modell festlegst.
Geprüft werden können unter anderem:
Punkt |
Warum er wichtig ist |
|---|---|
vorhandener Schornstein |
Nicht jeder Schornstein eignet sich automatisch für jede Feuerstätte. |
Schornsteinquerschnitt und Höhe |
Sie beeinflussen die sichere Abführung der Abgase und müssen zur Anlage passen. |
Anschlussposition |
Der geplante Standort muss sich technisch sinnvoll mit der Abgasanlage verbinden lassen. |
Verbrennungsluft |
Der Ofen benötigt genügend Luft für eine sichere Verbrennung. |
Brandschutz |
Abstände zu brennbaren Bauteilen und der Schutz des Fußbodens müssen eingehalten werden. |
weitere Feuerstätten |
Mehrere Geräte an einer Abgasanlage können zusätzliche Anforderungen verursachen. |
Lüftungsanlagen und Dunstabzug |
Unterdruck kann problematisch werden, wenn gleichzeitig eine raumluftabhängige Feuerstätte betrieben wird. |
Gerade der letzte Punkt wird in modernen oder sanierten Wohnungen schnell relevant. Eine leistungsstarke Abluft-Dunstabzugshaube oder kontrollierte Wohnraumlüftung kann die Druckverhältnisse im Gebäude verändern. Welche Lösung notwendig ist, hängt von der konkreten Anlage ab. Möglich sind beispielsweise technische Sicherheitseinrichtungen oder eine dafür geeignete Feuerstätte.
Auch der Ofen selbst muss die geltenden Anforderungen erfüllen. Neue Einzelraumfeuerungsanlagen für feste Brennstoffe dürfen nur betrieben werden, wenn die erforderlichen Nachweise des Herstellers vorhanden sind und die einschlägigen Emissionsanforderungen eingehalten werden.
Ob zusätzlich eine baurechtliche Genehmigung oder Anzeige erforderlich ist, richtet sich unter anderem nach dem Bundesland und nach Umfang der geplanten Arbeiten. Genehmigungsfreie Baumaßnahmen sind dabei nicht automatisch frei von technischen oder brandschutzrechtlichen Anforderungen.
In einer Eigentumswohnung kann der Vermieter nicht immer allein entscheiden
Wohnst du in einer vermieteten Eigentumswohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses, kommt eine zusätzliche Ebene hinzu.
Der Vermieter besitzt zwar die Wohnung, bestimmte Gebäudeteile gehören jedoch zum gemeinschaftlichen Eigentum. Das kann beispielsweise Schornstein, Fassade, Dach oder tragende Bauteile betreffen.
Wird für deinen Kaminofen das gemeinschaftliche Eigentum baulich verändert, kann deshalb ein entsprechender Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich sein. Das betrifft besonders häufig neue Außenschornsteine oder Veränderungen an bestehenden gemeinschaftlichen Schornsteinanlagen.
Die Erlaubnis des Vermieters allein reicht dann möglicherweise nicht.
Für dich als Mieter bedeutet das vor allem: Lass dir nicht nur bestätigen, dass dein Vermieter mit dem Kaminofen einverstanden ist. Bei einem Mehrfamilienhaus sollte vor Beginn der Arbeiten ebenfalls geklärt sein, ob auf Eigentümerseite weitere Zustimmungen erforderlich sind.
Das verhindert eine unangenehme Situation: Der Ofen ist bereits gekauft, der Handwerker ist bestellt und anschließend stellt sich heraus, dass die geplante Schornsteinlösung innerhalb der Eigentümergemeinschaft noch gar nicht genehmigt wurde.
Einbau, Prüfung und erster Betrieb gehören in die richtige Reihenfolge
Ist die mietrechtliche Seite geklärt und die technische Planung abgestimmt, folgt die eigentliche Installation.
Dabei sind die Montageanleitung des Herstellers, die erforderlichen Sicherheitsabstände und die Vorgaben für Feuerstätte und Abgasanlage einzuhalten. Je nach Konstruktion können beispielsweise ein geeigneter Funkenschutz beziehungsweise eine Bodenplatte oder besondere Abstände zu brennbaren Wänden und Möbeln erforderlich sein.
Eine sinnvolle Reihenfolge sieht deshalb so aus:
- Vermieter über das geplante Vorhaben informieren.
- Technische Machbarkeit mit dem zuständigen Schornsteinfeger prüfen.
- Bei Bedarf Anforderungen der Eigentümergemeinschaft und der zuständigen Behörden klären.
- Konkreten Ofen und Anschluss planen.
- Zustimmung und Rückbauregelung schriftlich festhalten.
- Feuerstätte fachgerecht installieren lassen.
- Erforderliche Prüfung beziehungsweise Bescheinigung vor der Inbetriebnahme durchführen lassen.
- Kaminofen erst anschließend regulär betreiben.
Welche Prüfung vor der Inbetriebnahme erforderlich ist, richtet sich auch nach dem jeweiligen Landesbaurecht. In den Bundesländern bestehen Regelungen zur sicheren Benutzbarkeit von Feuerungs- und Abgasanlagen. Deshalb sollte der Termin mit dem bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger bereits bei der Planung berücksichtigt werden und nicht erst dann, wenn der Ofen fertig angeschlossen im Wohnzimmer steht.
Nach der Einrichtung einer neuen Feuerstätte können sich außerdem die künftig notwendigen Kehr- und Überprüfungsarbeiten ändern. Die entsprechenden Arbeiten und Fristen werden im Feuerstättenbescheid berücksichtigt.
Der Rückbau sollte geklärt sein, bevor Geld investiert wird
Einer der teuersten Fehler entsteht nicht beim Einbau, sondern Jahre später beim Auszug.
Viele Mieter gehen davon aus, dass eine Genehmigung des Vermieters automatisch bedeutet, dass der Kaminofen dauerhaft in der Wohnung bleiben darf. Das ist nicht zwingend der Fall.
Grundsätzlich kann bei Beendigung des Mietverhältnisses die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands eine Rolle spielen. Eine Zustimmung zum Einbau regelt zunächst, dass die Veränderung während des Mietverhältnisses vorgenommen und genutzt werden darf. Daraus folgt nicht automatisch ein Verzicht auf einen späteren Rückbau.
Bei einem Kaminofen kann der Rückbau deutlich mehr umfassen als das Entfernen des Geräts. Denkbar sind beispielsweise:
- Demontage und Abtransport des Kaminofens,
- Entfernung des Rauchrohrs,
- fachgerechtes Verschließen eines Wand- oder Schornsteinanschlusses,
- Rückbau eines zusätzlich errichteten Schornsteins,
- Wiederherstellung von Wand, Fassade, Dach oder Boden.
Gerade ein Edelstahlschornstein an der Außenwand kann den finanziellen Unterschied erheblich machen. Der eigentliche Ofen lässt sich eventuell in eine neue Wohnung mitnehmen. Für einen speziell am Gebäude errichteten Schornstein gilt das wesentlich weniger unkompliziert.
Deshalb sollte bereits vor dem Einbau schriftlich geregelt werden, ob du beim Auszug vollständig zurückbauen musst, ob bestimmte Bestandteile verbleiben dürfen oder ob der Vermieter die Anlage übernehmen kann.
Eine Formulierung wie „Kaminofen darf eingebaut werden“ lässt genau diese Fragen offen.
Gute Planung verhindert die meisten Probleme
Ein Kaminofen kann auch in einer Mietwohnung möglich sein. Entscheidend ist allerdings, das Vorhaben nicht wie den Kauf eines gewöhnlichen Einrichtungsgegenstands zu behandeln. Sobald Gebäude, Schornstein oder Fassade verändert werden, müssen Eigentumsrechte und technische Anforderungen gemeinsam betrachtet werden.
Am sinnvollsten ist deshalb die Reihenfolge Vermieter, Schornsteinfeger, gegebenenfalls Eigentümergemeinschaft beziehungsweise Bauamt und erst danach die endgültige Bestellung des Ofens. Ebenso wichtig ist eine klare Vereinbarung zum späteren Rückbau. Wer diese Punkte vor der Investition schriftlich klärt, weiß nicht nur, ob der Einbau möglich ist, sondern auch, welche Kosten und Verpflichtungen langfristig daran hängen.
