Warum die eigene Wohnung bei einem Kamin nicht automatisch alleinige Entscheidungssache ist
Innerhalb deiner Eigentumswohnung darfst du grundsätzlich viele Entscheidungen selbst treffen. Entscheidend ist jedoch, ob die geplante Maßnahme ausschließlich dein Sondereigentum betrifft oder auch Gemeinschaftseigentum verändert beziehungsweise nutzt.
Bei einem Kaminofen lässt sich diese Grenze schnell überschreiten.
Ein freistehender Ofen steht zwar innerhalb deiner Wohnung. Für den tatsächlichen Betrieb benötigt er jedoch eine geeignete Abgasanlage. Soll dafür beispielsweise ein gemeinschaftlicher Schornsteinzug verwendet werden, betrifft das nicht mehr ausschließlich deinen eigenen Wohnbereich.
Noch eindeutiger wird es bei einem neuen Außenschornstein. Für dessen Montage können unter anderem folgende Bereiche betroffen sein:
- Außenfassade
- tragende Außenwand
- Wärmedämmverbundsystem
- Geschossdecken
- Dach
- Dachabdichtung
- gemeinschaftlich genutzte Schornsteinzüge
- Außenansicht des Gebäudes
Gerade Außenwände, Dach und tragende Bauteile gehören bei Wohnungseigentumsanlagen regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum.
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz können Veränderungen, die über die bloße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen, als bauliche Veränderungen behandelt werden. Ein zusätzlicher Außenschornstein fällt regelmäßig darunter.
Auch der Anschluss eines Kaminofens an einen bestehenden gemeinschaftlichen Kaminzug ist nicht automatisch eine rein private Nutzung. Dabei kann beispielsweise entscheidend sein, wie viele Feuerstätten technisch an diesen Zug angeschlossen werden können und ob andere Eigentümer dadurch künftig in ihren Nutzungsmöglichkeiten eingeschränkt werden.
Für welche Arbeiten du einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft einplanen solltest
Bei einem geplanten Kamin solltest du nicht nur danach fragen, ob der eigentliche Ofen innerhalb der Wohnung steht. Wichtiger ist, welche baulichen Arbeiten für seinen Betrieb notwendig werden.
Eine grobe Einordnung hilft:
Geplante Maßnahme |
Wohnungseigentumsrechtliche Relevanz |
|---|---|
Ofen wird ohne Eingriff in Gemeinschaftseigentum innerhalb der Wohnung aufgestellt |
im Einzelfall zu prüfen |
Anschluss an einen gemeinschaftlichen Schornsteinzug |
Beschluss der Gemeinschaft regelmäßig erforderlich |
Neue Kernbohrung durch die Außenwand |
Gemeinschaftseigentum betroffen |
Montage eines Edelstahlschornsteins an der Fassade |
bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums |
Durchführung durch gemeinschaftliche Geschossdecken |
Zustimmung beziehungsweise Gestattung regelmäßig erforderlich |
Durchführung durch das Dach |
Gemeinschaftseigentum betroffen |
Veränderung eines vorhandenen gemeinschaftlichen Schornsteins |
nicht eigenmächtig durchführen |
Ein Kamin oder eine Abgasanlage gehört außerdem nicht zu den baulichen Veränderungen, für die das Wohnungseigentumsgesetz einen besonderen gesetzlichen Anspruch auf Gestattung vorsieht, wie dies beispielsweise unter bestimmten Voraussetzungen beim Laden von Elektrofahrzeugen oder bei Steckersolargeräten der Fall ist.
Das bedeutet nicht, dass ein Kamin grundsätzlich verboten wäre. Es bedeutet lediglich, dass du einen Außenschornstein nicht einfach mit dem Argument verlangen kannst, du seist Eigentümer deiner Wohnung.
Eine einfache Mehrheit bedeutet nicht automatisch freie Bahn
Nach heutiger Rechtslage können bauliche Veränderungen grundsätzlich durch Beschluss gestattet werden. Deshalb liest man teilweise die verkürzte Aussage, eine einfache Mehrheit der Eigentümer reiche aus.
Ganz so unkompliziert ist es nicht.
Bauliche Veränderungen dürfen beispielsweise einzelne Eigentümer nicht unbillig gegenüber anderen benachteiligen. Zudem können Rechte anderer Wohnungseigentümer betroffen sein. Beim Kamin spielen unter anderem mögliche Rauchbelästigungen, die Nutzung gemeinschaftlicher Schornsteinzüge und Veränderungen am Gebäude eine Rolle.
Für die konkrete Beschlussfassung sollte deshalb geklärt sein:
- wo der Schornstein verläuft,
- wie er befestigt wird,
- wo seine Mündung liegt,
- welche Bauteile verändert werden,
- ob Fenster oder Balkone anderer Wohnungen betroffen sind,
- wer sämtliche Kosten übernimmt,
- wer spätere Wartungs- und Reparaturkosten trägt,
- wer für Schäden verantwortlich ist,
- und wie ein später erforderlicher Rückbau geregelt wird.
Je genauer der Beschluss formuliert ist, desto weniger Streitpotenzial entsteht anschließend.
Teilungserklärung und bestehende Schornsteine zuerst prüfen
Bevor du Angebote für Ofen und Montage einholst, solltest du einen Blick in die Unterlagen der Wohnanlage werfen.
Besonders wichtig sind:
- Teilungserklärung
- Gemeinschaftsordnung
- Aufteilungspläne
- frühere Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft
Daraus kann sich ergeben, wie bestimmte Gebäudeteile eingeordnet werden oder ob bereits Regelungen zur Nutzung vorhandener Schornsteine bestehen.
Ein vorhandener ungenutzter Schornstein bedeutet nämlich nicht automatisch, dass jeder Eigentümer daran nach Belieben einen Ofen anschließen darf.
Ein durch mehrere Wohnungen oder Geschosse verlaufender Schornstein gehört regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum. Selbst wenn ein freier Zug direkt neben deiner Wohnung vorbeiführt, kann seine Nutzung Auswirkungen auf andere Eigentümer haben.
Ein praktisches Beispiel:
In einem Mehrfamilienhaus besitzt ein vorhandener Schornstein zwei freie Züge. Ein Eigentümer möchte einen Kaminofen anschließen. Technisch stellt sich jedoch heraus, dass die geplante Nutzung spätere Anschlussmöglichkeiten anderer Wohnungen einschränken könnte.
Dann geht es nicht mehr nur darum, ob der erste Ofen funktioniert. Die Gemeinschaft muss auch berücksichtigen, welche Nutzungsmöglichkeiten andere Eigentümer behalten.
Deshalb sollte ein Gestattungsbeschluss nicht einfach nur aus einem Satz wie „Der Eigentümer darf einen Kaminofen anschließen“ bestehen. Technische Angaben und Bedingungen gehören möglichst konkret hinein.
WEG-Beschluss, Schornsteinfeger und Baubehörde haben verschiedene Aufgaben
Eine der häufigsten Ursachen für Missverständnisse ist die Vermischung verschiedener Genehmigungs- und Prüfverfahren.
Drei Ebenen solltest du auseinanderhalten.
1. Eigentümergemeinschaft
Sie entscheidet über Veränderungen und Nutzungen des Gemeinschaftseigentums.
Ein Beschluss kann beispielsweise notwendig sein, wenn die Fassade durchbohrt, ein gemeinschaftlicher Kamin genutzt oder ein Außenschornstein montiert wird.
2. Bevollmächtigter Bezirksschornsteinfeger
Er beurteilt die feuerungs- und abgastechnischen Voraussetzungen und übernimmt die vorgesehenen hoheitlichen Prüfungen beziehungsweise Abnahmen.
Deshalb ist es sinnvoll, ihn bereits vor Bestellung des Ofens einzubeziehen.
Geprüft werden können beispielsweise:
- Eignung des Schornsteins
- notwendiger Querschnitt
- Verbrennungsluftversorgung
- Brandschutzabstände
- Verlauf der Abgasanlage
- geplante Schornsteinhöhe
- Lage der Austrittsöffnung
Bei neu errichteten Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe gelten außerdem konkrete Anforderungen an die Ableitung der Abgase. Unter anderem spielen die Lage zum Dachfirst sowie Fenster, Türen und Lüftungsöffnungen im Umfeld eine Rolle.
Gerade bei einem Mehrfamilienhaus kann dadurch ein scheinbar einfacher Außenschornstein deutlich länger werden als zunächst angenommen.
3. Bauaufsichtsbehörde
Zusätzlich ist das jeweilige Landesbaurecht zu beachten.
Ob für einen Schornstein ein förmliches Genehmigungsverfahren erforderlich ist, hängt vom Bundesland und von den konkreten baulichen Umständen ab. Manche Vorhaben können verfahrensfrei sein. Verfahrensfrei bedeutet jedoch nicht, dass technische oder öffentlich-rechtliche Anforderungen entfallen.
Auch ein Vorhaben ohne klassische Baugenehmigung muss beispielsweise Brandschutz-, Abstands- und Feuerungsvorschriften einhalten.
Die sichere Reihenfolge lautet deshalb nicht:
Ofen kaufen → Schornstein montieren → anschließend nachfragen.
Besser ist:
Unterlagen prüfen → Schornsteinfeger einbeziehen → WEG-Beschluss vorbereiten → Baurecht klären → technische Planung abschließen → erst danach beauftragen.
So sollte die Zustimmung für einen Außenschornstein vorbereitet werden
Eine Eigentümerversammlung kann wesentlich einfacher entscheiden, wenn nicht nur eine grobe Idee vorliegt, sondern eine nachvollziehbare Planung.
Ein Antrag sollte möglichst folgende Punkte enthalten:
- Wohnung beziehungsweise Sondereigentum, für das der Ofen vorgesehen ist
- genaue Position des Ofens
- Art der geplanten Feuerstätte
- Position und Verlauf des Schornsteins
- Material und Abmessungen
- Befestigung an der Fassade
- notwendige Wand- oder Deckendurchführungen
- geplante Höhe der Schornsteinmündung
- fachgerechte Abdichtung aller Durchführungen
- Übernahme sämtlicher Errichtungs- und Folgekosten
- Wartungs- und Instandhaltungspflichten
- Haftung für durch die Maßnahme verursachte Schäden
- gegebenenfalls Pflicht zum späteren Rückbau
Eine Skizze oder technische Zeichnung kann dabei mehr erklären als mehrere Seiten Beschreibung.
Sinnvoll ist außerdem eine vorherige Einschätzung des Schornsteinfegers. Dadurch lässt sich verhindern, dass die Eigentümergemeinschaft über eine Variante abstimmt, die anschließend technisch gar nicht umgesetzt werden darf.
Eine mündliche Erlaubnis des Verwalters genügt nicht
Gerade bei kleineren Eigentümergemeinschaften läuft vieles informell. Für einen Außenschornstein ist das keine gute Grundlage.
Eine Aussage wie „Das dürfte kein Problem sein“ ersetzt keinen erforderlichen Beschluss der Gemeinschaft.
Das Risiko trägt sonst zunächst der Eigentümer, der die Maßnahme durchführen lässt. Im ungünstigsten Fall kann eine ohne ausreichende Gestattung errichtete Anlage Gegenstand eines Rückbauverlangens werden.
Auch eine technische Abnahme durch den Schornsteinfeger heilt nicht automatisch ein wohnungseigentumsrechtliches Problem. Sie bestätigt nicht, dass du gegenüber der Eigentümergemeinschaft zur Veränderung der Fassade oder zur Nutzung eines gemeinschaftlichen Bauteils berechtigt bist.
Erst die Rechte klären, dann den Handwerker bestellen
Bei einem Kaminofen in einer Eigentumswohnung entscheidet nicht allein der Standort des Geräts darüber, wer zustimmen muss. Sobald gemeinschaftliche Bauteile genutzt oder verändert werden, solltest du die Eigentümergemeinschaft frühzeitig einbeziehen.
Besonders beim Außenschornstein sind Fassade, Wanddurchführung und häufig auch Dachbereiche betroffen. Parallel dazu müssen die technischen Anforderungen mit dem bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger abgestimmt und mögliche Vorgaben des jeweiligen Landesbaurechts geprüft werden.
Der entscheidende Punkt ist die Reihenfolge: Erst prüfen, was technisch möglich und rechtlich zulässig ist, dann einen ausreichend konkreten WEG-Beschluss herbeiführen und anschließend die Ausführung beauftragen. Das kostet etwas mehr Vorbereitung, ist aber wesentlich günstiger als eine spätere Diskussion über Umbau oder Rückbau.
